גם במשכנתאות אתם צריכים קפטן
לא משנה אם מדובר במשכנתא חדשה או משכנתא קיימת, המומחים שלנו ידאגו שתקבלו את התנאים הכי טובים למשכנתא שלכם.
משכנתא היא אחת העסקאות הגדולות שאנחנו עושים בחיים, ולכן חשוב לבדוק אותה היטב ולהתמקח על כל אחוז שאפשר לחסוך. אחרי הכל, כל שבריר אחוז מתורגם לעשרות או מאות שקלים בהחזר החודשי, ויכול להגיע גם לעשרות אלפי שקלים במשכנתא עצמה. אז מה בעצם חשוב לבדוק?
הנה העקרונות שיוזילו לכם את המשכנתא:
דירוג אשראי הוא ציון שמעריך את היכולת של כל אחד ואחת מאתנו להחזיר התחייבויות והוא פרמטר מרכזי להערכת הסיכון שלנו. ככל שהדירוג גבוה יותר, כך גובר הסיכוי שנעמוד בהחזרי ההתחייבויות ולכן יוצעו תנאים טובים יותר. הדירוג גם מסייע במיקוח מול הבנק והוזלת התנאים עבורנו הלקוחות.
בדומה להלוואה, כרטיס אשראי או חשבון בנק, גם כשלוקחים משכנתא חשוב לעשות מכרז בין הבנקים ולקבל כמה שיותר הצעות. כך, קל יותר להשוות, להתמקח ולהוזיל את הריבית שנשלם בפועל.
משכנתא היא הלוואה שמורכבת ממספר מסלולים, שלכל אחד מהם תנאים שונים וריבית שונה. בדרך כלל משכנתא "ממוצעת" כוללת מסלול של ריבית קבועה (הריבית נשארת זהה לאורך כל תקופת ההלוואה), ריבית משתנה (הריבית משתנה לאחר פרק זמן מסוים, בהתאם לתנאי המשכנתא) וריבית צמודה (ריבית ש"עוקבת" אחרי מדד מסוים כמו ריבית הפריים שצמודה לריבית בנק ישראל, מדד המחירים לצרכן ומדדים אחרים. לכן, למשל, כאשר ריבית בנק ישראל יורדת, גם החזר המשכנתא עשוי לרדת). זו הסיבה שבגללה חשוב לוודא את גובה הריבית בכל מסלול, להתמקח עליו ולהוזיל אותו.
מומלץ מאוד לוודא שנוכל לעמוד לאורך כל תקופת ההלוואה בהחזר המשכנתא החודשי, שכן חריגה או פיגור עשויה להעלות את הריבית שנשלם ולייקר את ההלוואה. ככלל מומלץ להוסיף מבעוד עוד 5% להחזר החודשי על מנת שנהיה ערוכים מראש לתרחיש של שינוי בכושר ההחזר. במידה והוא אכן עולה או יורד לאורך תקופת המשכנתא ייתכן ששווה לשקול מיחזור.
בעת תכנון המשכנתא, וכדי ליישם את המחזור במידה ואכן הוא משתלם, כדאי למפות נקודות שבהן עשויה להיווצר הזדמנות או להתייעץ בנושא עם יועץ משכנתאות
מיחזור משכנתא הוא תהליך שבמסגרתו מבצעים פריסה מחודשת של משכנתא, ומשנים את תנאיה. כתוצאה מכך, עשוי להיווצר פוטנציאל חיסכון משמעותי שעשוי לנוע בין עשרות למאות אלפי שקלים. היקף החיסכון הסופי נגזר מיתרת המשכנתא שנותרה להחזיר, סוג השינוי שמבוצע ופרמטרים בהתאם לכל מקרה.
מיחזור משכנתא עשוי להתבצע גם במקרים בהם נוצר קושי לעמוד בהחזר המשכנתא. בתרחיש כזה, לרוב, המשכנתא נפרסת לרוב לתקופה ארוכה יותר וכתוצאה מכך ההחזר החודשי שלה קטן. כך, ניתן להתאים למעשה את המשכנתא לשינוי שחל בהכנסה ועדיין לעמוד בהחזריה. כן חשוב לדעת שבמקרים כאלו הריבית הכוללת שתשולם על המשכנתא תהיה גבוהה יותר מפני שהיא נפרסה לתקופה ארוכה יותר.
אז איך יודעים האם אפשר וכדאי לבצע מיחזור?
אלו הדברים שמומלץ לבדוק:
בנק ישראל מחליט בשמונה מועדים לאורך השנה את גובה הריבית. ירידה או עלייה בריבית עשויים לסמן הזדמנות לביצוע מחזור והוזלה פוטנציאלית של המשכנתא. החלטת הריבית עצמה והמועדים בהם היא מתפרסמת חשופה לציבור ומתעדכנת באופן שוטף באתר בנק ישראל.
במקרים רבים, אחד ממסלולי המשכנתא צמוד למדדים נוספים מלבד הריבית. מדדים אלו עשויים להיות מדד המחירים לצרכן, שער של מטבע חוץ כזה או אחר ועוד. חשוב לבחון זאת בהתאם למקרה של המשכנתא שלכם ולשקול במידה ואכן חל שינוי.
עלייה או ירידה בהכנסה עשויים להוות הזדמנות לקצר את המשכנתא על ידי העלאת ההחזר החודשי או לחילופין, כאמור, להוריד אותו ולפרוס לתקופה ארוכה יותר.
קבלת ירושה, הון שהצטבר בחיסכון וכעת זמין או רווחים מהשקעות וזמינים לבעלי משכנתאות או כספים שמגיעים ממקורות אחרים עשויים להוות הזדמנות למיחזור משכנתא, בהתאם למצב ולסטטוס.
במקרים שבהם קיימות הלוואות נוספות מלבד המשכנתא, ייתכן ואפשר לבצע מחזור במסגרתו ההלוואה הקיימת "נכנסת" לתוך המשכנתא הקיימת ונפרסת לתקופה ארוכה יותר. לרוב, תנאי ההלוואה של המשכנתא טובים בהרבה מאלו של הלוואה רגילה וזאת מפני שהנכס הנרכש משמש כבטוחה עבור הבנק.
בטרם ביצוע הליך מיחזור כדאי לבדוק עם יועץ משכנתאות מוסמך ומנוסה, כדי לוודא שהמהלך אכן מוזיל את המשכנתא ומשרת את מטרותיכם.
משכנתא מורכבת בדרך כלל ממספר מסלולים, שלכל אחד מהם יתרונות וחסרונות. יצירת תמהיל (כלומר בחירה של המסלולים הרלוונטיים והמשקל שלהם בתוך המשכנתא) מאפשרת להתאים את המשכנתא לצרכים, המגבלות והמקרה הספציפי של כל לווה וכן לאזן בין סיכונים לבין הזדמנויות לחיסכון.
אלו הקווים המנחים שמומלץ להכיר ביחס למסלולי המשכנתא הנפוצים:
מסלול משכנתא שבו הקרן (הסכום עצמו שלווים, ללא תוספת הריבית. למשל, אם לוקחים משכנתא של מיליון שקל, הקרן היא מיליון שקל בדיוק) צמודה למדד המחירים והריבית קבועה ולא משתנה לאורך זמן.
יתרונות: יציבות, ניהול חוב פשוט יחסית וללא "תלות" בשינוי במדד
חסרונות: העובדה שהקרן צמודה למדד עשויה לייקר מאוד את ההחזר, במיוחד בתקופות בהן יש אינפלציה גבוהה.
מסלול שבו הריבית והקרן אינן משתנות כלל לאורך כל תקופת ההלוואה ולא צמודות למדד.
יתרונות: יציבות מוחלטת בהחזר החודשי והגנה מלאה מפני עליות במדד או בריבית
חסרונות: לרוב הריבית במסלול זה גבוהה יותר בעת לקיחת המשכנתא ולכן העלות הכוללת שלה עשויה להיות גבוהה יותר.
מסלול שבו הריבית מתעדכנת מדי תקופה קבועה מראש. בדרך כלל מדובר בשינוי כל חמש שנים (עשויים להיות מקרים של מספר שנים גבוה או נמוך יותר)
יתרונות: מייצר הזדמנות ל"היכנס" למשכנתא עם ריבית התחלתית נמוכה, מתאים ללווים שמעריכים שהריבית תרד בעתיד או מתכננים פירעון מוקדם של המשכנתא.
חסרונות: חוסר ודאות ותרחיש דווקא של עלייה משמעותית בהחזרים כתוצאה משינויי ריבית.
מסלול שמבוסס על ריבית הפריים (ריבית בנק ישראל+1.5%). במסלול זה גובה ההחזר משתנה בהתאם לשינויי הריבית במשק.
יתרונות: מסלול שנחשב לרוב לזול יחסית ובחלק ניכר מהמקרים מקנה גמישות גבוהה בפירעון מוקדם ללא קנסות
חסרונות: הישענות על החלטות בנק ישראל, תרחיש של עליית ריבית מעלה את החזרי המשכנתא.
מסלול שצמוד לשער הדולר או היורו (עשויות להיות הצמדות גם למטבעות זרים אחרים).
יתרונות: מתאים למי שמקבל הכנסות במטבע חוץ או צופה ירידה בשער של אותו מטבע
חסרונות: חשיפה לתנודתיות בשערי המטבעות, קפיצה של ההחזר החודשי כתוצאה מעלייה בשער המטבע.
קפטן קרדיט הוא השירות היחיד שפועל ברישיון ובפיקוח בנק ישראל, המומחים שלנו עובדים עם כל הבנקים במערכת ומכירים בכל רגע נתון את כלל האפשרויות ברמת המסלולים והריביות שניתן להשיג בשוק.
כך אנחנו יכולים להבטיח שתקבלו את המשכנתא המתאימה לכם ביותר ובראש שקט.
עינת תמיר
“משכנתא היא העסקה הפיננסית המשמעותית ביותר בחיי משק הבית והיכולת לייצר ללקוחות שלי ביטחון, רוגע והבטחת התנאים המיטביים עבורם היא זכות חשובה”
שי הרשקוביץ
"כמי שליווה עד היום מאות עסקאות משכנתא, אני רואה כיצד ייעוץ והתאמה של מסלולי המשכנתא המיטביים לכל משפחה חוסך להם כסף, מעניק ביטחון ומאפשר רוגע לאורך כל התהליך".
תומר קדמי
" רק תחשבו איזה כיף זה עבורי כבעל מקצוע, לבנות עבורכם אסטרטגיית משכנתא, לתקוף אותה מכל הכיוונים ולהפעיל את כל הקשרים והניסיון כדי למצוא דרכים להוזיל אותה. יש משהו יותר אקסטרים מזה"?
לוקחים משכנתא בפעם הראשונה? אם המושגים "שפיצר" ו"לוח סילוקין" נשמעים כמו סינית, כדאי שתתנו ליועץ מקצועי להוביל עבורכם את התהליך. היועץ שלנו ידאג לאינטרסים שלכם מול הבנקים, ירוץ ויחסוך לכם זמן, כסף והרבה "כאב ראש".
בחינת מסלול המשכנתא הקיים ובניית תוכנית בהתאמה אישית לפריסה מחדש והקטנת ההחזר החודשי כדי להקל עליכם לסיים את החודש.
ביקשתם הלוואה וקיבלתם סירוב מהבנק? היועצים שלנו כאן כדי לעזור לכם לבנות תוכנית הבראה פיננסית, ללוות אתכם ולאפשר לכם קבלת משכנתא ובתנאים הטובים ביותר.
משכנתא ללווים בני 60 ומעלה שבמסגרתה מתקבל סכום חד פעמי בשווי 15% עד 50% משווי הנכס שבבעלותם. משכנתא זו אינה מוגבלת זמן והפירעון שלה מתבצע במעבר לדיור חלופי או בפטירת הלווה. יועצי הקפטן ידאגו להתאמה אישית של המשכנתא לצרכים שלכם ובתנאים אופטימליים.
